Prevody nehnuteľností
Poskytujeme právne poradenstvo pri prevodoch nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov, vrátane riešenia prípadov zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckych vzťahov podielových spoluvlastníkov. Naše služby zahŕňajú vypracovanie zmlúv o prevodoch nehnuteľností, návrhov na vklad do katastra, zastupovanie v súdnych sporoch, v správnych konaniach a pri mimosúdnych rokovaniach, poradenstvo v oblasti pozemkového práva a pri úprave ostatných práv k nehnuteľnostiam.
Najčastejšie poskytované právne služby:
- spisovanie zmlúv o prevodoch nehnuteľností (kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva)>
- spisovanie zmlúv o prevodoch vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
- spisovanie dohôd o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
- autorizácia zmlúv o prevodoch nehnuteľností
- zastupovanie v katastrálnych konaniach
- podávanie opravných prostriedkov proti rozhodnutiam vydaným v katastrálnom konaní
- zastupovanie v súdnych konaniach
- poskytovanie právneho poradenstva v tejto oblasti
Užitočné informácie:
Katastrálne konanie
Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku, prílohou zmluvy musí byť geometrický plán.
Na katastrálne konanie je príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť.
Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku môže okresný úrad rozhodnúť v skrátenej lehote do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Ak zmluva nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.
Zmluva o prevode nehnuteľnosti
Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať podľa § 46 ods. 1 občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. písomnú formu, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine.
Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.
Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.
Podielové spoluvlastníctvo
Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, majú spoluvlastníci predkupné právo k spoluvlastníckemu podielu, ibaže ide o prevod blízkej osobe.
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Spoluvlastníci sa okrem toho môžu dohodnúť o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru musí okrem všeobecných náležitostí obsahovať náležitosti stanovené zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Prílohou zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Spolu s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predkladá dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.
Správne poplatky
Zák. č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch stanovuje v súvislosti s katastrálnym konaním nasledujúce poplatky:
- za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra 66 €
- za návrh na začatie konania o povolení vkladu do katastra podaný elektronicky 33 €
- za tzv. zrýchlené konanie, ak účastník žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní 266 €
a v prípade elektronicky podaného návrhu 133 €
Správny orgán vyberie poplatok podľa tejto položky znížený o 15 eur, ak účastník konania o vklade práva podal pred podaním návrhu na vklad oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe.
Ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne podľa tejto položky.